Pogosta vprašanja

• Ali je upravnik dolžan izvajalcem redno plačevati?

Stanovanjski zakon določa, da mora upravnik izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika.
Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev. Tako lahko tretje osebe same rešujejo izterjavo nad dolžniki.
Pogodba med upravnikom in tretjimi osebami pa lahko določa tudi drugačne načine reševanja izterjave. Upravnik tretji osebi plača celoten račun, ne glede na prejeta denarna sredstva s strani etažnih lastnikov, v zameno pa mu tretja oseba lahko prizna določen odstotek popusta zaradi rednega plačila celotnega računa.

• Primeri delitve stroškov na posamezne enote?

Glede na število posameznih enot stavbe, se v enakem deležu delijo stroški:
- hišniških opravil,
- deratizacije, dezinsekcije, drugih sanitarnih pregledov,
- čiščenja oziroma vzdrževanja bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves …),
- nabave drobnega orodja, namenjenega izključno stavbi,
- telefonskih linij v dvigalu,
- reševanja iz dvigala,
- čiščenja jaškov za smeti,
- čiščenja snega – zimska služba,
- stroški raznih drobnih popravil na skupnih delih zaradi dotrajanosti (popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat, zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk, zamenjava razbitih stekel ipd.),
- razni fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo, ipd.). 

• Primeri delitve stroškov po številu uporabnikov posamezne enote?

Glede na število uporabnikov posamezne enote se delijo stroški: porabe vode in kanalščina, če ni individualnih merilnih naprav,
- skupne porabe elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov ipd.),
- odvoza odpadkov, najema zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški,
- čiščenja skupnih prostorov in
- stroški čiščenja kanalizacije ter odmašitve kanalizacijskih cevi in praznjenja septičnih jam. 

• Primeri delitve stroškov po površini posamezne enote?

Glede na površino posamezne enote stavbe se delijo stroški:
- obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice, toplotnih postaj, plače kurjača ipd.),
- priključne moči v primeru oskrbe s toploto iz sistema daljinskega ogrevanja,
- storitev dimnikarske službe, ki bremenijo skupne dele,
- kemične priprave vode za ogrevanje,
- porabe elektrike za skupne električne naprave (delovanje raznih črpalk, kotlovnice, toplotnih postaj, ipd.).

Za potrebe delitve stroškov se upošteva ogrevana površina posamezne enote skladno s predpisom, ki ureja način delitve in obračuna stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.

 • Izstavljanje obračuna stroškov?

Glede na 66. člen Stanovanjskega zakona mora upravnik vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov.
V obračunu stroškov mora upravnik ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.

• Kako do obračuna porabe vode po dejanski porabi?

Spremembe pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb so med drugim prinesle tudi spremembo glede upoštevanja stanja vodomerov v stavbah, kjer imajo vodomere vgrajene le nekatere posamezne enote, torej kjer ni vgrajenih več kot 50 % vodomerov (3. odstavek 27. člena pravilnika). V zvezi z razlago navedenega člena, se je pojavilo vprašanje, ali mora lastnik za to, da upravnik upošteva stanja števcev v posameznih enotah, pridobiti tudi soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov.

Ministrstvo za infrastrukturo in prostor je v zvezi z zgoraj navedenim vprašanjem sprejelo razlago, da upravnik upošteva sporočeno stanje vodomera pod pogojem, da je vodomer overjen ter da je lastnik pred tem pridobil soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov, da se njegovo stanje lahko upošteva. Svoje stališče je ministrstvo obrazložilo s sklicevanjem na določbe 5. odstavka 25. člena SZ-1 (»Za redno upravljanje se šteje tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti v skladu s posebnim pravilnikom«) ter na določbe 2. člena pravilnika (»odločanje o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe«), stališče pa je mogoče podpreti tudi s smiselno uporabo določb 2. odstavka 15. člena SZ-1, ki pravi, da je, kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele stavbe, pred tem potrebno pridobiti soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov.

V primeru, ko torej etažni lastnik upravnika obvesti o vgradnji vodomera in izkaže, da je le-ta overjen, mora poleg tega izkazati tudi soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov, če želi, da upravnik njegovo dejansko porabo upošteva.

Za dodatna pojasnila smo na voljo.